Eigenmietwert fällt weg – Sanierungen noch steuerlich absetzbar

Nach jahrzehntelanger Debatte ist es jetzt offiziell: Die Besteuerung des Eigenmietwerts wird abgeschafft. Die Stimmbevölkerung hat am 28. September 2025 dem Systemwechsel zugestimmt – mit weitreichenden Folgen für Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer.

Doch was bedeutet das konkret? Und welche Regelungen gelten im Kanton Bern?

Was ändert sich mit der Reform?
Mit dem Systemwechsel entfällt die Eigenmietwertbesteuerung für selbstgenutzte Erst- und Zweitliegenschaften. Gleichzeitig fallen aber auch zentrale Steuerabzüge weg:

• Kein Abzug mehr für Liegenschaftsunterhalt, Schuldzinsen und energetische Sanierungen (auf Bundesebene)
• Keine Übertragungsmöglichkeit von Abzügen auf Folgejahre
• Schuldzinsen können nur noch im Ausnahmefall abgezogen werden, z. B. anteilig bei vermieteten Immobilien (quotal-restriktive Methode)

Eine Ausnahme gibt es für Erstkäufer: Wer erstmals selbstgenutztes Wohneigentum erwirbt, kann im ersten Steuerjahr einen Ersterwerberabzug geltend machen – bis maximal CHF 10’000 (Ehepaare) bzw. CHF 5’000 (Alleinstehende). Dieser Betrag reduziert sich jährlich um ein Zehntel und entfällt nach zehn Jahren ganz.

Was gilt im Kanton Bern?
Wie viele andere Kantone hat auch der Kanton Bern die Möglichkeit, gewisse Abzüge weiterhin zuzulassen – das liegt im Ermessen der kantonalen Behörden. Im Raum steht aktuell unter anderem: 

• ein befristeter Abzug für energetische Sanierungen und umweltschonende Massnahmen
• ein Abzug für Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau
• eine neue Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften

Die konkrete Umsetzung ist noch offen – es bleibt abzuwarten, für welche kantonalen Regelungen sich der Grosse Rat entscheidet. Die aktuelle Gesetzgebung gilt bis zum Ablauf der vom Bundesrat festgelegten Übergangsfrist.

Was ist jetzt zu tun?
Verfügt Ihre Liegenschaft noch über ein veraltetes Heizsystem oder steht eine energetische Sanierung an, ist jetzt der richtige Zeitpunkt, aktiv zu werden. Solange der Eigenmietwert noch gilt, können Investitionen in die Energieeffizienz mit Sicherheit steuerlich geltend gemacht werden.
Unabhängig von der steuerlichen Situation lohnt sich der Ersatz eines Heizsystems auch langfristig: Der Energieverbrauch sinkt, die Abhängigkeit von fossilen Energieträgern nimmt ab – und mit ihr auch das Risiko weiter steigender Heizkosten.

Haben Sie Fragen zum Thema «Eigenmietwertbesteuerung und Steuerabzüge»? Kontaktieren Sie uns.